Субаренда: юридические и практические особенности.

СубарендаСубаренда – поднаем, то есть передача арендатором части или всей арендуемой недвижимости в аренду другому лицу. Это вполне законное действие, если совершено оно в соответствии с законодательством РФ.

Субаренда возможна в отношении нежилых или жилых помещений, земельных участков.

Субаренда нежилого помещения

Права сторон при аренде регулируются Гражданским кодексом РФ. Там же есть пункт (п.2 ст. 615 ГК РФ) повествующий о том, что арендатор может пересдать помещение исключительно с согласия арендодателя. При этом пункт о запрете сдавать помещение в поднаем включить в договор нельзя. Зато можно включить туда пункт о возможности сдать помещение в субаренду без согласования по каждой сделке. Отдельного же раздела, посвященного субаренде, в Гражданском кодексе нет.

Пересдать можно всё помещение, снятое в аренду, или его часть.

Сегодня на рынке есть ряд крупных игроков (компании «Regus», «М-Стиль», «Daev Plaza»), специализирующихся на субаренде нежилых помещений. Суть обычно в следующем: цена квадратного метра при съеме помещения большей площади обычно ниже, чем при съеме маленьких площадей. Помещение снимается в аренду, делится, оптимизируется, и сдается по кускам. Интересна также практика, когда сдается не определенное количество метров, а количество рабочих мест.

Возможен также сценарий, когда крупная компания арендует большое помещение, которое пока/уже слишком велико для ее нужд. Тогда, чтобы снизить расходы, эта компания передает часть занимаемой площади в субаренду.

По структуре договор субаренды схож с договором аренды, то есть должен содержать характеристики помещения, права и обязанности сторон, цену аренды и порядок расчетов между сторонами. Приложения – договор аренды и свидетельство о праве собственности (не путать со свидетельством на право аренды).

  • Участниками соглашения могут быть как юридические, так и частные лица, ЧП.
  • Подписывается в простой письменной форме.
  • Срок этого документа не может превышать срока, на который заключен договор аренды.
  • Первичный арендатор не может сдать в аренду больше прав по пользованию имуществом, чем предусмотрено его договором аренды.
  • Договор субаренды не может пролонгироваться автоматически в случае, если договор аренды продлен. Необходимо переподписание.
  • Если срок субаренды больше года – требуется государственная регистрация соглашения. Необходимо помнить о таком нюансе: только зарегистрированный договор по закону завершает сделку. До этого момента юридической силы соглашение не имеет. Так что лучше его регистрировать даже при сроке аренды менее года.
  • Согласие собственника на передачу арендуемого помещения в поднаем может быть прописано в договоре первичной аренды, либо может быть зафиксировано в любой другой форме: приложения к договору аренды, письма, протокола или соглашения сторон.

Риски при субаренде

Поскольку субаренда – мероприятие для троих, рискуют все участники.

Основной риск арендодателя: если безусловное согласие арендодателя на субаренду прописано в договоре аренды, сдача помещения происходит без согласования с владельцем.

Риски первичного арендатора такие:

  • Ответственность за помещение несет непосредственно первичный арендатор.
  • Зачастую в субаренду сдается помещение после ремонта, оптимизации помещений. При аренде на срок 1-3 года есть опасность, что арендодатель не продлит контракт и вложенные в помещение средства не окупятся.

Риски субарендатора состоят в следующем:

  • Если договор аренды расторгается, договор субаренды автоматически утрачивает юридическую силу.
  • Зачастую, если арендодателем является муниципальное образование, получить согласие собственника на субаренду практически невозможно. Поэтому первичный арендатор уговаривает подписать договор субаренды без этого документа. Отсюда риск вылететь с занимаемых площадей в любой момент.
  • Арендатор обычно не слишком заинтересован во вложении средств в недвижимость, поэтому мольбы субарендатора о ремонте, решении других технических вопросов будут скорее всего игнорироваться или откладываться в долгий ящик. Хотя прямые арендодатели также не стремятся к дополнительным вложениям в собственность.

Субаренда квартир

Субаренда квартир – бизнес, стремительно набирающий обороты в крупных городах. Снять квартиру вместо гостиницы дешевле, а вместо хостела – удобнее.

Перспективы пересдачи квартир с точки зрения идеи для бизнеса кажется радужными – казалось бы, деньги из ничего. Никаких крупных вложений, только расходы на ремонт, мебель и бытовую технику. Разберемся в выгодах и опасностях этого вида деятельности.

Для собственника квартиры при подписании договора с возможностью субаренды или поднайма главный плюс в том, что ежемесячная плата по такому договору обычно выше среднерыночной. Минус – вы не знаете, кому будет сдана квартира.

Чаще всего квартиры по субаренде сдают приезжим, туристам. Это неплохой вариант: их почти не будет дома, и обычно они так устают на экскурсиях, что шуметь по ночам у них не будет сил. Минус туристов – в их сезонности. Если речь идет о крупных городах, сезонность не так очевидна. Но вот города-курорты – другое дело. Важно не прогореть в межсезонье.

При расположении квартиры расположена в спальном районе, туристам она может быть интересна при непосредственной близости к метро. Такие квартиры чаще сдаются посуточно или даже на несколько часов местным – для встреч влюбленных и не очень, а также гастарбайтерам. Проблемы с затопленными соседями, милицией, судебные иски – ваша ответственность как собственника. Поэтому нервы должны быть крепкими.

Лучше официально зарегистрировать договор аренды с подпунктом о возможности субаренды. Придется платить налоги, но вы будете надежнее защищены юридически.

Для арендатора квартиры плюс в том, что это действительно легкие деньги, НО только если есть хорошая реклама. Средств на рекламу этого вида услуг иногда требуется не намного меньше, чем вы заплатите за аренду. Ответственность вы будете нести как перед арендодателем, так и перед съемщиком.

Для субарендатора посуточного или почасового обычно не важно, снимает он у хозяина или у арендатора. Человек или фирма, специализирующийся на подобной сдаче профессионально, скорее всего, смогут оказать более качественный сервис. Но вот при поднайме на длительный срок необходимо быть крайне осторожными. Здесь лучше иметь дело с хозяином помещения или хотя бы очень внимательно отнестись к документам.

Субаренда квартир как бизнес

Субарендой квартир может заниматься как юридическое, так и физическое лицо. Есть формальная разница при подписании договора: если договор об аренде жилого помещения заключается между физическими лицами, он называется договором найма (или поднайма). Если хотя бы одна из сторон сделки является юридическим лицом, употребляется термин «договор аренды жилого помещения».

Профессионалы дают следующие советы по теме:

  1. Поймите, с какой фокусной группой вы хотите работать. Туристы? Тогда ищите квартиры в историческом центре. Влюбленные парочки? Вам подойдут квартиры с хорошим ремонтом в спальных районах. Гастарбайтерам? Тогда выбирайте квартиры в плохом состоянии без соседей или с такими же соседями.
  2. Подумайте, квартиры во сколько комнат вас интересуют. Однокомнатные кажутся наиболее востребованными. Но они по цене будут сопоставимы с номером в отеле. Двух-трех комнатные квартиры интереснее для больших семей или компаний друзей. Четырехкомнатные хорошо сдаются в период праздников, когда компании молодежи ищут место для тусовки.
  3. Оцените, сколько денег требуется вложить в помещение, прежде чем можно будет его сдать. При крупных затратах подписывайте договор аренды или найма на длительный срок.
  4. Интересно начинать этот бизнес не с одной, а 3-4 квартир, причем квартиры должны быть интересны одной фокусной группе. Это позволит минимизировать расходы на рекламу, ведь каналы распространения информации о вашем предложении для каждой группы будут разными: туристические порталы и специализированные сайты для туристов, «Авито» и «Реклама Шанс» для влюбленных, или листовки на улице для гастарбайтеров.
  5. Если выбираете в качестве фокусной группы туристов или влюбленных, важно привлечь внимание какой-то фишкой в интерьере. Это не всегда должно быть затратно по исполнению, скорее, запоминаться. Белые стены с трафаретной графикой, кровать с люминесцентной подсветкой – фотографии должны привлечь внимание. Для романтических и не очень встреч сейчас популярна, к примеру, БДСМ-тематика.
  6. Решите вопрос с обслуживанием квартиры. Будете ли вы убирать ее самостоятельно или наймете уборщицу? Чистота – пожалуй, наиболее важная характеристика, на которую обращают внимание клиенты.

Субаренда земли

С передачей в субаренду участка земли все немного сложнее.

  • Целевое назначение использования участка менять нельзя. То есть если первичным договором аренды земли предусмотрено сельскохозяйственное использование участка, то нельзя пересдать его, построив на нем торговый павильон.
  • Необходимо уведомить арендодателя о намерении сдать земельный участок или его часть в субаренду за месяц. То есть послать как минимум заказное письмо. Если ответа не последовало – это считается согласием, смело сдавайте в субаренду.
  • Срок договора субаренды земли, естественно, не может превышать срока действия договора аренды.
  • Самое интересное: плата за субаренду земли не может быть выше арендной платы.
  • Государственная регистрация таких договоров обязательна.

Полезна ли оказалась статья? Да 9 / Нет -3

Похожие статьи

Оставить отзыв