Покупаем недвижимость правильно. Как оформить документы на квартиру

Покупка квартирыЧто обязательно нужно проверить перед приобретением квартиры?

1. Имеет ли продавец на руках правоустанавливающие документы:

1. 1. Свидетельство о праве собственности и договор, на основании которого оно выдано. Существует несколько правил разумного поведения при покупке жилья на вторичном рынке. Сама покупка квартиры является сделкой, которая несет определенные риски. И любое проявление осторожности и внимательности не будет лишним.

1. 2. Технический и кадастровый паспорта. Когда хотя бы один отсутствует, его нужно непременно заказать и получить.

2. В квартире нет граждан, сохраняющих право проживания в ней даже в случае смены собственника. К таким гражданам, временно снятым с учета, относятся:

  • заключенные, отбывающие наказание;
  • дети, помещенные в воспитательные учреждения;
  • военнослужащие срочной службы;
  • лица, находящиеся в лечебных заведениях для душевнобольных;
  • пожилые люди, проживающие в домах престарелых.

3. Квартира не несет обременений, связанных с правами третьих лиц:

3. 1. Не сдается в аренду. Когда собственник недвижимости сдает ее в найм, то арендаторы не вправе возражать против продажи квартиры. Но они сохраняют за собой право проживать в ней даже после подписания договора отчуждения весь срок аренды.

3. 2. Не находится в залоговом обеспечении. Продаваемое жилье может быть заложено банку под долговые обязательства. Для продажи потребуется согласие кредитного учреждения и досрочное погашение кредитных обязательств. После чего обременение будет снято в Регистрационной палате.

3. 3. Не находится под судебным арестом. Суд может своим решением наложить арест на недвижимость по заявлению кредитора. Сделку по продаже такого жилья признают недействительной. Для отчуждения необходимо снятие с квартиры ареста.

3. 4. Квартира не обременена рентой. Продавец не заключил на момент продажи договор ренты, по которому жилье после его смерти достанется плательщику ренты.

3. 5. Не является предметом, по которому идет разбирательства в суде.

4. Проводилась ли в квартире какая-нибудь перепланировка и оформлена ли она документально. Приобретая жилье с незаконной перепланировкой, новый владелец принимает все риски с ней связанные. Ему придется самому платить штраф и оформлять на нее разрешение. Банки вообще не дают кредиты на покупку квартиры, в которой проведены незаконные строительные изменения.

5. Приобреталась ли квартира в период брака. Если да, то обязательно требуется присутствие на сделке второго супруга или нотариально заверенное его согласие.

6. Является ли недвижимость полученной в наследство. Стоит выяснить в нотариальной конторе, открывавшей наследственное дело, не заявили ли на квартиру права другие наследники.

7. Есть ли среди владельцев жилья несовершеннолетние собственники. Тогда для сделки обязательно потребуется согласие органов опеки. Иначе в Регистрационной палате такой договор откажутся зарегистрировать.

8. Недвижимость продается по доверенности. Необходимо выяснить у нотариуса, который ее заверял, не была ли она отозвана.

9. Обязательно проверяется задолженность по коммунальным платежам. Когда продавец не в состоянии ее оплатить, нужно составить соглашение, по которому покупатель самостоятельно оплатит ее, но в счет причитающихся денег по сделке.

Как проверка документов происходит на практике?

Документы на квартируНаличие всех обременений на недвижимость проверяется по выписке из реестра прав. По закону ее может заказать и сам покупатель, обратившись в Регистрационную палату.

Законность перепланировки проверить легко самостоятельно, просто сверив планировку квартиры с техническим паспортом.

Права второго из супругов можно уточнить, попросив продавца показать свидетельство о браке или разводе. Иногда достаточно просто изучить отметки на странице регистрации и расторжении брака в общегражданском паспорте.

Проверить число зарегистрированных и временно выписанных жильцов желательно по расширенной выписке из домовой книги. Ее должен взять продавец непосредственно перед сделкой в паспортном столе. Покупателю стоит тоже присутствовать, чтобы на месте уточнить не находится ли кто-нибудь из зарегистрированных лиц в местах лишения свободы, в доме для престарелых или в воспитательном учреждении.

Оплата коммунальных платежей проверяется по квитанциям об их уплате, включая счета за междугородние телефонные разговоры.

Особенности заключение самого договора купли-продажи

Заключить договор купли-продажи можно не привлекая к этому нотариуса. Законодатель разрешает его простую письменную форму. В договоре должны быть четко прописаны все существенные условия проводимой сделки:

  • сам предмет сделки с его точным описанием (адрес, этаж, площадь, количество комнат);
  • цена, за которую происходит продажа;
  • способ передачи денег;
  • сроки снятия с регистрации и освобождения жилья.

Регистрируем договор в Едином реестре

Когда договор купли-продажи подписан, составляется акт приема-передачи недвижимости. Все документы нужно составить как минимум в трех экземплярах.

Подписав договора купли-продажи, необходимо передать его вместе с заявлением нового владельца квартиры в Регистрационную палату. Обязательно нужно приложить акт приема-передачи и квитанцию о том, что государственная пошлина уплачена за регистрацию в полном размере. Пошлину должен оплатить именно продавец. Это важно учесть, чтобы в процессе регистрации не столкнуться с досадными задержками. По закону пошлина составляет 1000 рублей. При передаче документов обязательно возьмите у сотрудника Регистрационной палаты расписку в их получении. Сама же регистрация регулируется Федеральным законом и длится не дольше 10 дней.

Еще раз подчеркнем, что повышенное внимание и самая скрупулезная проверка документов на приобретаемую квартиру не являются излишними. Это обычная практика разумного поведения покупателя дорого товара, которым и является недвижимость. Только таким образом можно избежать любых неприятных неожиданностей в будущем.


Полезна ли оказалась статья? Да 14 / Нет

Похожие статьи

Оставить отзыв