Переуступка прав на квартиру

Переуступка прав на квартируНа начальной стадии строительства (еще на этапе котлована) 15% новостроек приобретается по договору цессии. Сделку купли-продажи квартиры в недостроенном доме называют переуступкой прав собственности – цессия.

Покупатель, который приобретает квартиру по переуступке, должен знать, что ему переходят не только права участника строительства, обязанности и риски, возникающие по ходу строительства по вине застройщика.

Способы приобретения строящегося жилья

Действуют 3 механизма:

  • участие через фонд финансирования строительства,
  • покупка целевых облигаций застройщика,
  • заключение инвестиционного договора.

По инвестиционным договорам привлечение средств на строительство жилой недвижимости с 14 января 2006 запрещено. По простым инвестиционным договорам разрешено оформление переуступки прав на технические и коммерческие объекты (нежилую недвижимость). Вкладывать деньги можно через покупку облигаций при приобретении квартиры, или через фонд финансирования строительства.

Приобретение недвижимости по схеме переуступки прав требований

Переуступка прав на квартируДоговор цессии регулируется Гражданским кодексом (глава 24, статьи 382-390). Нет перечня требований к форме, только общий вид составляемого соглашения. Главное – документ заключает продавец (цедент) и покупатель (цессионарий) в письменном виде.

Приобретая квартиру у дольщика, покупателю лучше собрать пакет документов, как для первичного рынка жилья:

  • запросить актуальный вариант проектной декларации у строительной организации,
  • найти информацию о застройщике, отзывы в интернете, узнать нет ли задержки со сдачей объектов,
  • бухгалтерский отчет на последнюю дату,
  • проверить срок действия разрешения на строительство,
  • наличие правоустанавливающих документов на земельный участок,
  • технические условия на подключение к инженерным сетям,
  • прочитать договор долевого участия.

Из текста договора должно быть ясно, кто заключает сделку, вписаны паспортные данные покупателя и продавца. Содержать гражданство, дату и место рождения, пол. Если покупатель в браке, должен иметь заверенное у нотариуса согласие супруга/и на сделку. В договоре прописывается основа документа — ДДУ — договор долевого участия, который заключен с застройщиком и в Росреестре зарегистрирован. В тексте обязательно указывается:

  • строительный адрес,
  • номер квартиры (проектный),
  • площадь,
  • количество комнат.

Предмет цессии — передача права требования на квартиру новому дольщику, а не ее самой, что отражается в договоре.
Ответственность сторон: цедент передает цессионарию оригинал ДДУ и платежные документы (инвестиция стройки), или акт сверки расчетов, произведенных с застройщиком. Покупатель обязуется произвести оплату в указанный срок за переуступленные права. Прописывается в документе и сумма.

Продажа квартиры по переуступке прав

Переуступка прав на квартируПродавец обязан оплатить всю сумму долга застройщику или оставшуюся сумму задолженности можно перевести на покупателя (составив Договор перевода долга на нового владельца).

Срок переуступки прав

Права на строящееся жилье можно переуступить только в период, указанный в ФЗ-214:

  • с момента госрегистрации ДДУ, подписанным с первым дольщиком, и
  • до получения ключей от квартиры (акт приема-передачи).

На ДДУ должен быть штамп регистрации Росреестра. У покупателя остаются оригиналы договора цессии, ДДУ, документы, подтверждающие денежные расчеты.

Застройщик разрешает заключать договор переуступки прав с условием комиссии (1-5% от стоимости квартиры). На покупателя ложатся эти расходы, или делятся поровну между собой по соглашению. Факт оплаты комиссии после завершения сделки остается у покупателя.

Финансовый вопрос

Если квартира приобретена в рассрочку и не оплачена полностью, цессионарию придется вносить платежи по графику и в размере, ранее утвержденными застройщиком с первым дольщиком.

Когда квартира приобретена с привлечением ипотечного кредита, необходимо на заключение нового договора, перевод долга на цессионария получить согласие банка. Покупатель должен будет передать аналогичный пакет документов в банк, который требуется от ипотечного заемщика. Получить одобрение кредитного совета.
Если ипотечный заем выплачен полностью к моменту заключения договора переуступки, необходимо к договору приложить справку банка, которая подтверждает снятие залога по ДДУ и полное погашение кредита.

Договор по переуступке прав

По договору цессии право, принадлежащее кредитору (цеденту), передается им другому лицу (цессионарию). Договор возмездный, консенсуальный и двусторонний, или трехсторонний.

Задача типового договора — замена кредитора. Договор уступки может заключаться между физическими лицами, предпринимателями, юридическими лицами.

Бланк договора содержит приложения — график платежей и сопутствующие:

  • акт приема-передачи пакета правоустанавливающих документов;
  • дополнительное соглашение;
  • протокол разногласий;
  • протокол согласования разногласий.

Нотариус проверит права человека, продающего квартиру в доме, имеет ли он на нее права, или пытается торговать чужим имуществом. Совет: заверьте у нотариуса договор переуступки прав.

Какой налог по переуступке прав?

Первый инвестор платит налог со всей суммы сделки, а не с разницы сумм переуступки и инвестиции.

В ст. 350 НК РФ операции по реализации недвижимого имущества не относятся к объектам налогообложения по налогу с продаж. В Гражданском кодексе здания и сооружения относятся к недвижимому имуществу. И при переуступке права требования не взимается налог с продаж.

«Подводные камни»

Приобретение новостройки по переуступке прав — одна из самых опасных сделок. Чтобы избежать рисков, следует изучать не сам договор, подписываемый цедентом и цессионарием, а большую пачку документов, представленной продавцом квартиры и застройщиком.

Для покупателя риск снизится, если третьей стороной в договоре переуступки выступает застройщик. Его участие гарантирует, что права требования до Вас никому не передавались. На руки покупатель получает акт передачи документов и письменное согласие второго участника сделки на уступку. Документы от застройщика покупатель обязательно должен получить до заключения сделки.

Банкротство застройщика

С даты регистрации ДДУ и до подписания передаточного акта на основании ст. 382 ГК РФ дольщики могут уступать права на квартиру другому лицу. Причины «продажи» квартир связаны с нарушением сроков строительства или с предстоящим банкротством застройщика.

Недействительность цессии

Уступка прав не должна противоречить договору и допускается:

  • с письменного согласия застройщика, если этот пункт предусмотрен в договоре;
  • после уплаты цены договора дольщиком;
  • с разрешения банка, если квартира приобретена по ипотеке.

Несоблюдение одного из условий влечет недействительность договора.

«Двойная» переуступка прав, цепочки

Бывают случаи, если недобросовестное лицо «переуступает» нескольким покупателям право на квартиру. Происходит по предварительному договору купли-продажи, регистрировать его в Росреестре не требуется. Совет: оплачивать переуступку прав после госрегистрации. Важно убедиться в надлежащей оплате всех предыдущих уступок.

Не уведомлен застройщик о переходе прав

Он письменно уведомляется о переуступке права требования, иначе признает договор недействительным (п.3 ст. 382 ГК РФ).

Оспаривание соглашения об уступке права

Согласно Закона о банкротстве переуступка права признается подозрительной сделкой, если подписана менее года до возбуждения дела о банкротстве цедента или по заведомо заниженной цене.

Задним числом

Оформление переуступок возможно до того момента, пока договор не исполнен в части передачи квартиры. «Левые» договора заключаются ранее даты сдачи госкомиссии — задним числом.


Полезна ли оказалась статья? Да 24 / Нет -3

Похожие статьи

Отзывы о Переуступка прав на квартиру

  • yaroslav1980
    yaroslav1980 — 02.11.2015 в 21:30
    Thumb up 0 Thumb down 0

    Самое правильное это всегда обращаться к юристу, а не пытаться вникать в Законы.

Оставить отзыв