Новостройки Санкт-Петербурга в 2015 году. Чего ждать, чего бояться, на что надеяться

Еще полгода назад ситуация на рынке недвижимости была ясной и предсказуемой. Спрос на новое жилье соответствовал планам застройщиков. Покупатель мог прогнозировать собственные доходы и без излишнего беспокойства брать ипотеку. Одним словом — стабильность. Однако новые обстоятельства смешали все планы участников рынка недвижимости. Чего ждать? Что и как строить, покупать и продавать?

Давайте рассмотрим изменившиеся обстоятельства в деталях.

Кризис

Нынешний кризис в отличие от двух предыдущих не имеет естественных экономических корней и носит политический характер. В такой ситуации рынок менее прогнозируем, чем это было в 2008 году, поскольку подчиняется не только естественным экономическим факторам, но и психологическому давлению на общество.

Значимым фактором спроса является размер ключевой ставки, поднятой в декабре 2014 года до 17 %. Она делает ипотеку очень дорогим удовольствием, и покупка недвижимости на заемные средства в ушедшем году составила половину всех сделок рынка.

Вновь строящаяся недвижимость уже не так зависима от курса доллара, как это было в прошлые годы, — доля импортных материалов и технологий в строительстве в среднем составляет не более 30 % (в жилье экономкласса — не более 10 %). Потому даже при сохранении цены в рублях на уровне 2014 года потери маржинальности застройщиков ожидаются вполне умеренными. Однако прогнозируемое падение спроса скорее всего заставит их заморозить объекты, находящиеся на первых этапах строительства, и отказаться от вложения средств в новые проекты.

Предложение

В 2014 году в Санкт-Петербурге начали строить рекордное для нашего города количество домов, в общей сложности — на пять миллионов квадратных метров жилой площади.

Это в два с половиной раза превышает аналогичный показатель 2008 года. Причем доля элитного жилья и жилья бизнес-класса верхней ценовой категории, по оценкам аналитиков, составляет порядка 10%, а треть всех новостроек этого сегмента строит компания Setl City.

С 2013 года предложение в сегменте квартир повышенной комфортности впервые приблизилось к спросу и в 2014 году превысило его, что вызвало некоторое снижение цен в классе премиум и приближение их к классу комфорт.

Новостройки в 2014 году
География новостроек ушедшего года следующая: пальму первенства держит Всеволожский район — Кудрово, Мурино, Бугры, Янино. В черте города популярными у застройщиков можно назвать Приморский и Московский районы: динамично застраивающиеся Шушары и Лахта. В историческом центре застройка ведется по-прежнему в ограниченных масштабах и представляет собой почти полностью комплексы элиткласса.

В настоящий момент по данным, предоставляемым консалтинговым агентствам, планируется ввод в эксплуатацию в 2015 году порядка 5 миллионов квадратных метров жилья, однако, по мнению строителей, эти цифры слишком оптимистичны и в реальности будет сдано около двух миллионов квадратных метров в городской черте и около 200 000 в Ленинградской области.

Распределение по районам

Все вместе — это несколько сотен тысяч поступивших на рынок квартир, которые необходимо кому-то продать в наступившем году.

Спрос

С момента предыдущего кризиса и до 2014 года на рынке первичного строительства наблюдался стабильный спрос, который, впрочем, вполне удовлетворялся объемом предложения. Весной 2014 года и в декабре имели место всплески активности покупателей, стремящихся вложить свои накопления в недвижимость.

В настоящий момент этот спрос удовлетворен практически полностью (все, кто хотел обменять рубли на метры, уже сделали это). Никаких факторов, способствующих расширению спроса, в 2015 году не предвидится, — наоборот, если ключевая ставка сохранится на действующем уровне, а курс национальной валюты продолжит свое падение, ипотека станет практически недоступна большинству потребителей.

Спрос на новостройки

Спрос на новостройки в ближайшем квартале будут формировать преимущественно те, кто улучшает свои жилищные условия или покупает свою первую квартиру.

В первом случае покупателями востребованы квартиры в уже готовых объектах или находящиеся на последних этапах строительства, планирующиеся к сдаче в этом году. При этом такие сделки будут связаны с продажей имеющейся квартиры, а значит, напрямую будут зависеть от ценовой ситуации на вторичном рынке.

Во втором случае будет приобретаться преимущественно жилье экстра-экономкласса: квартиры-студии в дешевых районах, квартиры малого метража. При этом наученные горьким опытом прошлого кризиса петербуржцы скорее всего станут с осторожностью относиться к предложениям в комплексах, далеких от завершения строительства.

Приобретение недвижимости в качестве инвестиции в настоящее время аналитиками не считается целесообразной.

В отличие от Москвы, спрос на аренду жилья в Санкт-Петербурге в 2015 году практически не упал, и значительного падения цен на аренду не предвидится, потому покупка квартиры для последующей сдачи все еще может быть привлекательным вложением. В то же время осторожные покупатели скорее всего отложат сделки до тех пор, пока прояснится тенденция изменения цен: в СМИ сейчас множество пессимистических прогнозов и многие будут ждать падения цен на недвижимость.

Летом 2014 года профессор Российского экономического университета им. Г. В. Плеханова Геннадий Стерник — ведущий аналитик рынка недвижимости России в целом и Санкт-Петербурга в частности — представил долгосрочный прогноз, согласно которому рынок ждет продолжительная стагнация, затем рецессия с резким падением цен в 2017 году, после чего рост рынка начнется только в 2019 году. Впрочем, цены на квадратные метры могут в результате этого роста удвоиться в долларовом эквиваленте.

Прогноз был встречен риелторами с некоторой скептичностью, но после того как в декабре кризис стал очевидным, а взрывной рост продаж обусловлен не ростом доходов, а паническим желанием сохранить накопления, большинство аналитиков стало соглашаться с пессимистичным прогнозом Стерника и даже предполагать более быстрое и глубокое падение цен.

Геннадий Моисеевич, однако, не отказывается от своих слов и продолжает считать, что перед падением рынок ждет длительный застой. Потрясений не будет — будет плавное скатывание, к которому игроки рынка уже начали готовиться и скорее всего выйдут из кризиса без критических потерь.

Чего ждать в начале 2015 года?

Стабильности. Рынок недвижимости инертен, он отвечает на финансовые события замедленно. На пике спроса конца прошлого года многие девелоперы успели приподнять цены и увеличить маржу. Спрос уже падает и в ближайшие месяцы им придется предлагать квадратные метры дешевле. Скорее всего рынок ожидает скидочное соревнование застройщиков.

Рынок первичной недвижимости станет более зависимо от цен на вторичку, поскольку большинство сделок будет обменными (новая квартира покупается на средства от продажи старой). Вероятен вывод на рынок инвестиционной недвижимости (в ожидании падения цен люди будут продавать сейчас квартиры, купленные ранее для сохранения капитала).

Для тех же, кто сохранил уровень доходов и покупательскую способность, 2015 год — время копить средства и ждать падения цен, чтобы улучшить свои жилищные устройства, тем более что высокая ключевая ставка способствует увеличению доходности вкладов.


Полезна ли оказалась статья? Да 73 / Нет -8

Похожие статьи

Оставить отзыв