На каком этапе строительства лучше покупать жилье?

Этап строительства Сегодня покупка жилья на любом этапе строительства не представляет никакой сложности. Выбор этапа строительства несет под собой прямую закономерность: чем раньше задуматься о покупке и оформить сделку, тем дешевле обойдется. Параллельно со снижением цены растет и риск никогда не увидеть ни своих денег, ни новой квартиры, ведь количество недобросовестных застройщиков с годами не уменьшается. Чтобы сделать единственный правильный выбор и не прогадать, необходимо обладать кое-какими знаниями. Рассмотрим наиболее важные факторы, влияющие на взаимосвязь цены жилья и рисков.

Этапы строительства

В среднем строительство многоквартирного дома занимает от трех до пяти лет. За такой длительный период застройщик проходит несколько важных этапов:

  • Подготовительный этап. На данном этапе приобретается участок под застройку либо аренду на торгах, либо в собственность;
  • Подготовка и согласование проекта застройки;
  • После того, как проектная документация проходит согласование в государственных муниципальных органах, застройщик готовит пакет документов и отправляет его в экспертное ведомство. На рассмотрение заявки отводится 40 дней. Как показывает практика, около 30 % проектов благополучно проваливают экспертизу и отправляются в небытие;
  • Получив положительный отклик от экспертов, застройщик подает документы в территориальное отделение службы Государственного строительного надзора и оформляет разрешение на проведение строительных работ;
  • Лишь после длительных и напряженных согласований, рассмотрений и оформлений начинается так называемый «нулевой» этап в строительстве. На данном этапе на участок перегоняется техника, размещаются стройматериалы, а рабочие приступают к рытью котлована и подготовке к обустройству фундамента;
  • Следующий этап — проведение строительно-монтажных работ, которые включают в себя возведение перекрытий и стен, установку окон, подготовку коробки дома;
  • Этап подключения дома к инженерным коммуникациям, наружная и внутренняя отделка;
  • Благоустройство территории вокруг дома, косметические отделочные работы.

Лишь по завершении внушительного количества этапов застройщик закрывает проект, получает разрешение на ввод постройки в эксплуатацию, а затем оформляет право юридической собственности на жилплощадь на себя или на дольщиков.

Подводные камни и риски покупки на различных этапах

  • Как гласит Федеральный закон РФ № 214, застройщик получает право реализовывать квартиры в будущем доме лишь после того, как оформит право на строительство. На практике многие строительные компании начинают реализацию несуществующего жилья уже после того, как приобретут участок. Участие в такой сделке обещает привлекательную скидку (обычно до 15 %), но риск оказаться обманутым просто колоссальный! В предыдущем разделе отмечалось, что около 30 % всех строительных проектов даже не доходят до этапа получения разрешения на застройку. Вы можете заключить договор купли-продажи сразу после покупки участка, но нужно помнить: такой договор невозможно зарегистрировать в Росреестре. Никто не мешает недобросовестному застройщику продать одну квартиру, которая в итоге даже не начнет строиться, сразу нескольким покупателям. А с учетом того, что заключенный договор даже не имеет юридической силы, вместо обустроенного жилья вы получите многолетние судебные тяжбы с туманными шансами на успех.
  • Приобретение жилья на нулевом этапе имеет под собой более четкие очертания: строительство уже начато, заключенные договоры чисты с точки зрения Гражданского кодекса. Цена квартиры, приобретенной на данном этапе обычно на 30 % дешевле, нежели в сданном в эксплуатацию доме. Риск таится в том, что по причине финансового кризиса, временных материальных проблем, неправильных расчетов или банкротства застройщика сроки сдачи дома будут сдвигаться, а то и переноситься на неопределенный срок. Таких случаев в строительной практике более чем достаточно, а разочарованные дольщики годами пытаются повлиять на ситуацию и дождаться окончания работ.
  • Покупка жилья на предпоследнем этапе строительства (готовность к сдаче в эксплуатацию – около 80 %) заметно снижает риск, но и увеличивает ценник в среднем на 30 %. Риск заключается в том, что по некоторым причинам сдача квартир в эксплуатацию может затянуться на месяцы. Не стоит тянуть с оформлением сделки, ведь, чем ближе окончание строительства, тем больше желающих приобрести недвижимость или стать соинвестором. Если опоздать, то единственной возможностью купить жилье станет заключение изначально невыгодного договора переуступки.
  • Риск оказаться обманутым снижается до нулевой отметки после сдачи дома в эксплуатацию. Но и цена недвижимости на данном этапе будет как минимум на 10 % дороже, нежели в соседнем доме, который был построен всего 2-3 года назад.

Оптимальный этап для приобретения жилья

Этап строительстваЭксперты советуют при заключении сделки руководствоваться простым и надежным правилом «золотой» середины. Логично предположить, что приобретение квартиры на проектном этапе – это что-то сродни игры в русскую рулетку, но и дожидаться сдачи дома в эксплуатацию тоже не стоит. Промедление может стоить вам 30-40 % лишних затрат, что в абсолютном выражение исчисляется сотнями тысяч рублей. Идеальный вариант с точки зрения цены и надежности – это этап монтажных работ. Дом готов примерно на 50 %, у вас появляется возможность воочию наблюдать за темпами строительства, да и количество нераспроданных квартир на данном этапе приятно порадует. У вас будет шанс выбрать этаж и подходящую планировку.

Покупка квартиры на этапе котлована (нулевой этап в приведенной выше классификации) – это достаточно рискованная, но отнюдь не безнадежная сделка. Обращайтесь лишь к проверенным застройщикам с положительной репутацией и при заключении сделки обязательно убедитесь в наличии проектно-разрешительной документации. Если продажа жилья ведется согласно всем требованиям Федерального закона № 214, риск постепенно сводится к минимуму.


Полезна ли оказалась статья? Да 32 / Нет -2

Похожие статьи

Оставить отзыв