ФЗ-214: содержание, особенности и нюансы

Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (ФЗ-214) регулирует отношения застройщиков и вкладчиков (участников долевого строительства). Данный закон приняли в 2004 году с целью обезопасить вкладчиков от многочисленных мошенников и максимально снизить риски потери средств или получения некачественного жилья. За прошедшие годы в него несколько раз вносились различные поправки и коррективы.

В ФЗ-214 содержится 27 статей, некоторые из которых (например, 22) на сегодняшний день утратили силу. В законе говорится о том, что между застройщиком и вкладчиками в обязательном порядке должен устанавливаться договор (договор долевого участия — ДДУ), а также прописаны следующие нюансы:

  • Суть предмета, регулируемого данным законом, основные понятия (объект строительства, застройщик, дольщик и др.)
  • ДДУ, цена договора, его расторжение
  • Обязанности застройщика/дольщиков
  • Ответственность сторон
  • Гарантии
  • Документальные вопросы (проектная документация, информация и пр.)
  • Государственный надзор за соблюдением условий договора

Все вопросы долевого строительства должны решаться в соответствии с законом № 214. За нарушения данного ФЗ стороны несут ответственность, прописанную в данном нормативном акте или в других законах РФ. Давайте подробно рассмотрим некоторые положения ФЗ-214.

Плюсы ФЗ-214 для вкладчиков

ФЗ-214 создавался, в первую очередь, для того, чтобы урегулировать отношения между застройщиками и дольщиками и обезопасить последних. Поэтому во многих аспектах закон представляет для вкладчиков реальную защиту. Для тех кто решил приобрести жилье, он имеет ряд плюсов:

  1. Большая информативность. По данному закону застройщики должны еще до начала осуществления каких-либо сделок предоставлять всю проектную документацию. Т.е. дольщики могут заранее ознакомиться как с самим проектом строительства недвижимости, так и с информацией о компании, которая осуществляет строительство, проектировщике, генеральных подрядчиках и пр.
  2. Большая надежность вложения денежных средств. Закон запрещает начало строительства объекта без получения разрешения на выполнение данных работ, использование земельного участка и т.д. Это повышает безопасность вложения и гарантирует дольщикам инвестирование средств в реальную стройку, а не в фиктивную.
  3. Возможность расторжения договора и получения вложенных денежных средств. При несоблюдении застройщиком условий ДДУ вкладчик имеет возможность в любой момент расторгнуть договор и получить назад свои средства.
  4. Полная защита от «двойных» продаж. Каждый договор долевого строительства должен быть зафиксирован в Реестре. Здесь осуществляется проверка объекта недвижимости на нахождение в собственности каких-либо других (третьих) лиц.
  5. Возможность контроля над расходованием вложенных денежных средств. В специальную службу по надзору за долевым строительством отправляются регулярные отчеты, в которых предоставляются все сведения по количеству введенных в эксплуатацию/проданных/переданных дольщикам объектов, а также по расходованию денежных средств, выделенных на строительство.
  6. «Законность» строящегося жилья. По ФЗ №214 застройщику требуется получить разрешение на строительство объекта недвижимости. Это подразумевает, что участок, на котором возводится здание, пригоден для строительства и застройщик имеет на него право. Благодаря этому пункту все правовые вопросы регулируются заранее, что делает возведение объекта законным и существенно сокращает сроки его введения в эксплуатацию и передачи дольщикам.

Все важные вопросы прописываются в ДДУ. Составлен в нарушении данного закона он быть не может. Несоблюдение условий договора или ФЗ-214 решается в судебном порядке.

О договоре долевого участия (ДДУ)

ДДУ является основным документом, регулирующим отношения застройщиков и вкладчиков, и обязателен к составлению. При этом в нем непременно должны быть прописаны:

  • Обязанности застройщика
  • Обязанности дольщика
  • Определение объекта недвижимости, который подлежит возведению и передаче вкладчику
  • Сроки строительства и передачи
  • Цена объекта, порядок ее уплаты, сроки уплаты
  • Продолжительность гарантийного срока на объект недвижимости
  • Способы контроля над исполнением обязанностей сторон, способы обеспечения этого

Договор обязательно должен быть заключен в письменной форме и зафиксирован в Реестре. Только с момента государственной регистрации он считается заключенным. Если же в договоре отсутствуют какие-либо из вышеперечисленных пунктов, то он считается недействительным.

Обязанности застройщика

Застройщик должен построить объект недвижимости и передать его вкладчику в сроки, установленные договором. При этом строительная компания должна получить разрешение на возведение здания, предоставить всю требуемую документацию по осуществляемому проекту, а после завершения строительства получить разрешение на ввод здания в эксплуатацию.

Обязанности дольщика

Участник долевого строительства (дольщик) должен заплатить сумму, зафиксированную в договоре, в полном объеме и в установленные временные периоды. Также вкладчик обязуется принять построенный объект, если он имеет разрешение на ввод в эксплуатацию.

Другие нюансы

Соблюдение условий договора обеими сторонами регулируется государством. В случае несоблюдение одной из сторон условий ДДУ она обязана возместить другой все расходы и убытки. В случае смерти дольщика права на объект передаются его наследнику (если иного не прописано в законе).

Работа по ФЗ-214: минусы для застройщика

Для застройщиков данный закон имеет ряд ограничений и минусов. Так, они не имеют права:

  1. Изменять стоимость объекта недвижимости без согласования с дольщиками. Стоимость строительства должна быть определена заранее, в проекте обязательно должны присутствовать сметы. Если в процессе возведения объекта какие-то суммы будут превышать ранее установленные, то застройщик обязан занести соответствующие поправки в договор (с согласия вкладчика) или же взять дополнительные расходы на себя. В случае несоблюдения данного требования дольщик вправе расторгнуть ДДУ.
  2. Изменять параметры возводимого объекта без согласования с дольщиками. Размеры будущего жилья также определяются заранее и фиксируются в проекте. При необходимости изменения проекта и параметров объекта застройщику необходимо поставить в известность дольщиков, внести изменения в договор.
  3. Изменять сроки строительства без согласования с дольщиками. Затягивание сроков без предварительного информирования и согласования с вкладчиками может грозить судебным разбирательством и/или расторжение ДДУ.

Любые риски порчи и/или утери объекта до его передачи дольщикам также несет застройщик.

ФЗ-214 обеспечивает правовую регуляцию отношений застройщиков и вкладчиков. Он призван защитить дольщиков от обмана и мошенничества, снизить риски. Закон имеет ряд плюсов/минусов для двух сторон, однако в целом хорошо определяет их взаимоотношения и дает возможность государственной защиты в случае несоблюдения самого закона №214 или заключенного по нему ДДУ.


Полезна ли оказалась статья? Да 39 / Нет -4

Похожие статьи

Оставить отзыв