Что такое неустойка по договору долевого участия?

Неустойка по договору долевого участияСейчас быстрыми темпами идет развитие строительной отрасли, особенно жилых новостроек. Не всегда приобретение нового жилья происходит непосредственно от застройщика к покупателю. Часто еще на моменте начала строительных работ жилье перепродается инвесторам, которые в свою очередь и передают право третьим лицам.

Переуступка прав на жилье

Эта процедура совершается еще до сдачи постройки в эксплуатацию, тогда когда еще нет правоустанавливающих документов на жилье. Первоначальные инвесторы (те лица, которые приобрели квартиру у самого застройщика) за определенную стоимость передают другим физическим лицам собственное право на жилье после его сдачи. В этом случае квартира приобретается через процедуру переуступки прав.

По статистике около третьей части всех квартир в только что возведенных новостройках приобретаются именно по переуступке прав. Часто уже на старте продаж квартиры по несколько штук приобретаются инвесторами. Затем в течение периода застройки, но чаще по мере готовности объектов, жилье реализуется за большую цену. Но даже эта цена оказывается дешевле, если бы ее продавал застройщик после того, как дом сдан.

Что такое неустойка по ДДУ, и когда она предусмотрена?

Однако не все может пройти так просто и беспрепятственно. Случается, что застройщики не успевают закончить проект в установленный срок. Что делать тем дольщикам, которые хотят получить положенную прибыль от продажи сданного в эксплуатацию жилья? Законодательство в этом случае предусматривает выплату неустойки по ДДУ. Регламентируются права и обязанности застройщиков и покупателей Законом РФ от 30.12.2004 года (№214-ФЗ).

Как реализовать свое право на неустойку

  • Прописать соответствующие условия в договоре долевого участия;
  • При отсутствии таковых опираться на законодательство РФ.

Изначально при составлении договора о приобретении жилья по переуступке прав должны быть обязательно предусмотрены соответственные как права, так и обязанности при совершении сделки обеих сторон. Здесь же должно быть прописано про неустойку, выплачиваемую застройщиком при несоблюдении им своих обязательств перед покупателем в сроки.

Бывают ситуации, что этот пункт подробно не расписан или вовсе не указан. Тогда возможность выплаты и размер неустойки регулируют непосредственно судебные органы.

Что делать, если застройщик добровольно не хочет компенсировать убыток

Неустойка по договору долевого участияЕсли застройщик затягивает сроки сдачи домов, инвестор может понести убыток. Этот убыток в виде неустойки организации – застройщики добровольно выплачивать не хотят. В этом случае до суда необходимо произвести такую юридически-важную процедуру как написание претензии.

Претензия должна отвечать условиям:

  • Содержать адресата и от чьего имени подается;
  • Быть составленной в количестве экземпляров, равном двум;
  • Подробно описывать суть сложившейся ситуации;
  • Содержать требование покупателя;
  • Опираться на конкретные законы;

Претензия пишется на имя застройщика, обязательно в количестве экземпляров, равном двум. Один из экземпляров должен передаваться в организацию-застройщика, другой остается у покупателя. Та, которая остается покупателю, должна обязательно иметь отметку о получении, печать организации, входящий номер корреспонденции. Это тот документ, на который впоследствии покупатель ссылается в суде, поэтому составлен он должен быть максимально грамотно.

В претензии обязательно должна быть просьба выплатить определенную сумму неустойки.

Если ответа от застройщика не последует, либо это будет формальная отписка, можно обращаться в суд. Составляется максимально подробное исковое заявление со ссылками на законодательство.

Какова величина неустойки?

На основании закона №214 РФ неустойка (пени) равна одной трехсотой (1/300) ставки рефинансирования ЦБРФ на день по исполнению обязательства от цены в договоре. Рассчитывается неустойка за каждый просроченный день. Законом также предусматривается, что если покупатель – физическое лицо, неустойка должна начисляться и выплачиваться в двойном размере.

Обязанность по выплате неустойки носит так называемый императивный характер. То есть если в договоре долевого участия не прописаны условия по ее уплате, либо эти условия отличны от сформулированных законом, застройщик обязан ее выплатить в положенном размере.

«Закон о защите прав потребителей»

Стороны договора должны знать, что правоотношения между ними попадают под действие также и Закона «О защите прав потребителей». Пункт 5 статьи 28 предусматривает то, что организация — застройщик должна выплатить компенсацию в виде неустойки дольщику в размере 3% (три процента) за ежедневную просрочку. Данная величина неустойки оказывается на порядок выше той, которая определена 214 ФЗ.

Судебная практика показывает, что неустойка согласно ФЗ 214 РФ соответствует минимальному размеру, тогда как компенсация по Закону «О защите прав потребителей» — максимальному.

Таким образом, дольщики обладают правами взыскания от недобросовестного застройщика выплаты неустойки в случаях нарушения сроков согласно договору долевого участия, основанными на законах РФ.

Судебная практика показывает, что минимальный размер неустойки, основанный на ФЗ №214, соответствует минимальному и взыскивается в полном объеме.

Неустойка, связанная с нарушениями сроков передачи имущества, имеет самостоятельную имущественную ценность. Таким образом, ее можно передать по договору уступки права требования иному лицу за вознаграждение.

Необходимо обратить внимание, что после взыскания неустойки либо продажи ее другому лицу, права и обязанности застройщика, а также дольщика остаются прежними. То есть застройщик не освобождается от обязательного исполнения взятых на себя обязательств. Сроки их исполнения также не увеличиваются.

Часто застройщик пытается уйти от ответственности и пишет заявление, что выплата неустойки понесет за собой снижение темпов строительства и скажется на финансовом состоянии. Этот шаг рассчитан на незнание дольщиков и не имеет под собой оснований. Поэтому каждый дольщик должен знать и не боятся отстаивать свои права, пусть даже это надо будет делать в суде.


Полезна ли оказалась статья? Да 11 / Нет -1

Похожие статьи

Оставить отзыв